제80호
충남 서천 공동주택 건축자금 3차
2018년 03월 15일 ~ 2018년 03월 22일

담보물 사진

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대출신청내역

구분 대출금액 예상수익률 대출기간
건축자금 2억원 19.5% 5개월
상환방식 월 상환 이자액 상환일
만기일시상환 0원 매 월 대출실행일의 응당일
(월 단위 후취)

상품요약

2018.03.15  10:00 오픈예정

 

 

 

[채권보전방안]

 

 





 

본건은 충남 서천군 장항읍 창선2리 소재 장항버스터미널 인근에 위치한 토지에 신축공사(공동주택)중인 물건에 후순위로 연계 여신회사가 근저당권을 설정하고 대출계약에 의해 발생될 원리금수취권을 투자자가 매입하는 형태의 투자상품입니다. 시행자인 차주사는 신축중인 공동주택건물의 건축자금 용도로 선순위 근저당권자의 후순위로 추가 근저당권을 설정하고 당사에 대출을 신청하였습니다. 썬펀딩은 신축중인 공동주택 토지에 근저당권을 설정하고 대출금 상환 미이행 시를 감안 차주인 시행자로부터 대출요청금 전액에 대한 약속어음을 선공증하였으며 , 시공사 책임준공확약서 및 유치권 포기각서 등을 징구하고 지상권을 추가하여 담보력을 더욱 보강하였습니다. 차주는 동 공동주택 건물을 준공한 후 건물을 재평가 감정하여 1, 2 금융기관의 여신자금으로 본건 대출금 상환자원을 마련할 예정이며(신협과 협의완료) 잔여 공사기간(최대 4개월), 사용승인 기간 . 금융기관 대환대출 기간을 고려하여 대출기간 최장 6개월로 설정한 상품입니다. 

 

※ 본건은 2차 펀딩 대출금 집행 이후 기설정된 근저당권 1순위 및 2순위를 말소하고 썬펀딩이 1순위 우선수익권자로서 신탁등기 완료되었습니다.

※ 인출선행조건이 충족되지 않을 경우 대출이 집행되지 않으며 모집된 펀딩금액은 투자자분들께 반활될수 있으니 이 점 양지해주시기 바랍니다.




 

[건축개요]​​​

 

 



 

본 담보물은 지상 8 층의 대지 959m², 연면적 1,517.28m²규모로 신축중인 공동주택(도시형(원룸형)생활주택) 건물로서 준공후 분양 예정이며 현재 공동주택의 기성률만을 기준하여 공정률은 약 27% 대( 02 월 08 일 기준 - 문화건축사사무소)로써 준공시점을 약 4개월 전후로 예상하고 있습니다. 본 물건 근거리에 장항버스터미널이 위치하고, 은행 등 금융기관, 주민센터, 대전지방법원 서천군법원 등 편의시설이 위치하며, 장항 초/고등학교, 충남조선공고등 교육시설이 근거리에 위치하여 있는등 주변 여건은 양호하다 판단됩니다.

 

* 본 건에 대한 대출신청액은 총 16억원이며 2차 모집완료 이후 썬펀딩이 1순위 우선수익권자로서 신탁등기후 잔여금액에 대한 모집이 진행될 예정입니다.

1차 : 15,000만원 (모집완료)

2차 : 15,000만원 (모집완료)

3차 : 20,000만원

4차이후 : 110,000만원 (모집예정)


○ 대출 진행 계획 (총 16억원 – 1순위 원금 3억원 포함)

- 1차 : 2순위 채권최고액 2억 2천 5백만원 근저당 설정 및 지상권 설정후 원금 1억 5천만원에 대한 펀딩 진행으로 설명절  전 하도급업체 공사비 집행 (근저당설정 및 지상권 설정 완료 총 대출요청금액 16억원에 대한 약속어음 공증 완료)

 

2 : 3월초 1순위 대환금액 1.5억원 및 기성고에 따른 지급금액을 추가하여 펀딩 진행 후 1순위·2순위(썬펀딩) 근저당권 말소 후 1순위 신탁등기 예정 (1순위 채권자 원금은 총 3억원이며 최초 1.5억 상환시 1순위 근저당 말소 협의완료)

 

- 3차 이후 기성고에 따른 펀딩 진행 (준공 전후를 기준으로 기존 1순위권자의 남은 원금 1.5억원에 대한 추가펀딩 예정)



 

 

[실시간 현장 상황]








▲ 위의 바로가기를 클릭 하신 후 ID: suncctv  /  PW: sunfunding! 를 입력하시고 로그인을 하시면 좌측 메뉴에 웹뷰어 보기를 클릭하시면 현장을 썬LIVE로 확인하실 수 있습니다.

 

 

 

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▲ 위의 다운로드 스토어를 터치 하신 후 ADT뷰가드 어플리케이션을 설치하시고 ID: suncctv  /  PW: sunfunding! 를 입력하시면 현장을​ 모바일 화면 썬LIVE로 확인 하실 수 있습니다.

 

 

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담보물 정보

매물유형 면적 층수
제2종일반주거지역 245.88m2 8층
외부 감정가 썬펀딩 감정가
30억원 28억원

담보안정성평가

  • 외부감정가

    3,000,000,000원

  • 썬펀딩

    1,600,000,000원

  • 담보여력금액

    1,400,000,000원

  • LTV

    53%

심사의견

● 담보안정성

 

 ○ 외부감정가 (비교 및 수익방식)

   ▶​ 토지 시세

 




본건 사업지의 대지는 2012년 경매진행당시 평당 100만원으로 감정을 받은 이력이 있으며 현지 부동산 방문으로 사업지 인근 대지의 최근 시세는 평당 최하 100만원 최고 150만원선에 거래가 됨을 확인하였습니다(사업지 대지 290) 

 

   ▶ 실거래 사례(국토교통부) 

 

 

빌라의 경우 신축후 시간이 지날수록 감가상각되어 가격이 내려가는 경우가 대부분인데 비해 현장 주변은 2013년 이후 건축된 건물들의 매매가격이 시간이 지날수록 상승하는 모습을 보이고 있습니다국토교통부 실거래가 표에서 볼수 있듯이 현장 근처로 2013년 건축된 명성하이츠빌의 경우 2016년 2분기까지 평당 약 430만원 수준이던 매매가가 2017년 1분기 매매시엔 평당 약 600만원까지 상승한 것을 확인할수 있으며 2016년 하반기 이후로 평균 600만원선에 거래가 되고 있음을 확인되었습니다. 

 

   ▶ 외부감정가 산정(비교 및 수익방식) 

  - 본건 신축건물의 용도는 공동주택시설로서 인근 유사 부동산의 실거래 사례들의 비교를 통해 외부감정가를 산정하였습니다.​ 

 

 

위 실거래 사례에서 파악된 것처럼 사업지 인근지역의 시장성 및 인근 부동산 문의등으로 최근 신축 공동주택의 분양시세는 약 650~700만원선으로 조사되었습니다. 인근 부동산 의견에 따르면 사업지 소재 인근 부동산 방문 문의시 주변으로 신축 원룸 및 빌라 수요가 꾸준하고 분양 또한 대체적으로 잘 이뤄지는 것으로 파악되었으며 아울러 썬펀딩 현장실사 시 본 물건 현장 주변으로 주거용 신축현장을 다수 확인할수 있었습니다다만 최근 단기간의 높은 상승률을 감안하고 본 물건이 신축건물인점등을 고려하여 사정 보정을 하고 감정평가법인의 의견을 더하여 본건 평당 분양가를 640~650만원이 적정 수준으로 판단본건 외부감정가를 29.72억원으로 산정하였습니다.

 

 

 

   ▶ 인근지역 평가




 

 

 

● 안정적인 LTV 수준

 





 현재 본 사업지의 토지에는 개인이 1순위 근저당권 30,000만원(채권최고액 51,000만원)이 설정되어 있고 썬펀딩이 2순위로 15,000만원(채권최고액 22,500만원근저당 설정 및 지상권 설정을 한 상태입니다썬펀딩은 본건 2차 펀딩으로 기 설정된 1·2순위 근저당권을 말소하고 썬펀딩이 1순위 수익권자로 신탁등기 완료하였으며 채무자와 신탁 금액인 16억원에 대한 약속어음 공증을 완료하였습니다외부감정가(준공 후 예상가치) 29.72억원 대비 대출원금 합계 16억원으로 정상적으로 건물이 준공 되었을 경우 LTV 약 53.83%로 비교적 안정적인 수준(준공 후 대환대출 가능 범위 내)입니다.


 



● 공사 진행 상황 및 계획

  


본 현장은 총 8층 중 6층 골조공사 진행중이며 펀딩 진행 이후 골조 완성된 층의 내장공사를 잔여 골조공사를 병행하여 공사 진행할 예정입니다. 현재 공정확인서상 기성부분 감리 조서상 약 27%의 기성율을 보이고 있습니다.(2월 8일 기준)​. 설연휴와 날씨등을 감안하여 8층 골조공사 마무리까지는 3월말로 예상되며 시공사는 6월 중순까지는 완공 및 준공접수를 예정하여 공사기간 최대 4개월로 공사를 진행 중에 있습니다.

※ 본건 사업지에 CCTV 카메라를 4대를 설치 완료하였으며 준공까지 철저한 모니터링을 통해 공사현장관리를 진행할 예정입니다.  

 

 ○ 자본조달구조

 

  * 총 사업비 구성  

   ​ 총 사업비 25.7억원 건축자금 19.3억 토지매입비 2.3억원 금융 및 부대비용 4.1

  * 사업비 자본조달구조    

   ⇒ 총 사업비 25.7억원 = 대출금 합계 16억 + 준공후 정산 4.2억원 + 자기자본 5.5억원

건축주는 총 사업비 약 25.7억원을 타인자본 16억원(썬펀딩)과 자기자본 5.5억원으로 자금조달하였으며 잔여금 약 4.2억원은 준공 후 잔금 정산을 할 예정입니다준공 후 예상가치 약 30억원 대비 대출금 합계 16억원으로 LTV 53% 수준입니다. 또한 시행사 계좌 입·출금 내역을 확인한 결과 ​차주는 총 사업비 대비 자기자본 약 21.40% 정도 투입하여 본 프로젝트를 진행하고 있으며 준공에 대한 의지가 충분하다고 보고 있습니다.

 

* 실투입금 약 5.5억원(통장 입출금 내역 및 하도급 업체 결제내역서 확인 결과)

* 자기자본 사용내역

건  축  비 : 약 49,000만원 (건축주 통장 입·출금 내역을 통해 확인)

   ▶ 철거,가설 약 7,000만원

   ▶ 골조 약 7,500만원

   ▶ 철근 약 3,000만원

   ▶ 레미콘 약 4,500만원

   ▶ 토목 약 14,000만원

   ▶ 전기 약 1,000만원

   ▶ 설비 약 500만원

   ▶ ​EVE : 약 1,000만원

   ▶ 설계비 외 약 10,500만원

금융 및 부대비용 약 6,000만원 

 




● 입지 분석

 



본 물건은 충청남도 서천군 장항읍 창선2리 소재 "장항역" 북동측 인근에 위치하며 주변으로 단독주택 및 근린생활시설등이 혼재하는 지역입니다. 300m 인근에 장항버스공용터미널이 위치하고 서해안고속도로 동서천I.C까지 20분이내 진입 가능하며, 연말 군산과 서천을 오가는 동백대교 개통이 예정되어 있는등 교통에 탁월한 입지조건을 갖추고 있습니다. 또한 사업지 주변으로는 관공서와 금융기관 및 마트등이 밀집하여 편의시설 이용이 수월하고 1KM이내에 초/중/고교의 교육시설이 위치하는등 교육환경 또한 우수합니다.

장항읍은 최근 2013년 개원한 국립생태원 2015년 개관한 국립해양생물자원관에 힘입어 한해 약 100만명이 넘는 관광객이 찾는곳이며 금년 완공예정인 장항국가산업단지등의 각종개발 호재로 인하여 최근 인구유입과 아울러 부동산 시장이 큰 오름세에 있습니다​.

 

 

 

 

 

● 상환계획 

 - 준공 후 대환대출을 통한 상환 

 

▶ 사업자 제시 감정가 : 준공 이후 건축주의 건물 이용 계획에 따른 희망 분양 및 전·월세 가격에 따른 예상 건물 가치입니다. ⇒ 약 35억원 (1.45억 * 24세대)

​ 외부감정가 : 인근 전례 및 거래사례를 비교하고 인근 부동산 의견과 감정평가법인의 의견을 종합하여 시장성을 반영한 예상 건물 가치입니다. ​ 약 29.72억원 (1.24억 * 24세대)

​ 썬펀딩감정가 : 외부감정가 반영 시 평가한 각 세대별 평가금액에서 시장 급매가 수준으로 보수적으로 재평가한 예상 건물 가치입니다. ​ 약 26.4억원 (1.1억원 +24세대)

 

본건 사업자 제시 기준 준공 후 예상감정가는 35억원이며 인근 전례 및 거래사례를 비교하고 인근 부동산 의견과 감정평가법인의 의견을 종합하여 시장성을 반영한 외부감정가는 29.72억원입니다썬펀딩에서는 평가한 준공 후 예상 감정가는 이보다 보수적인 26.4억원입니다.

 

본 사업지 인근 새마을금고 및 신협등을 방문하여 상담받은 결과 현장 인근으로 건축물 준공완료후 감정가 대비 평균 80% 대환대출이 가능하며 현재 원활히 집행중임을 확인하였으며본 건 준공후 대환대출관련하여 서울 신협본점과 기협의되어 서천군 소재 신협지점에서 대환대출 이 집행되기로 예정되어 있습니다.

 


본건 건축주는 NICE평가정보(주) CB 신용등급 2등급, 서브프라임 신용등급 1등급의 양호한 상태이며 매우 오랜기간 신용거래를 해왔습니다. 또한 차주는 연체이력없이 금융거래를 해오고 있고 대환대출 협의금액은 약 18억원으로 썬펀딩에서 보수적으로 산정한 분양가 대비 약 70% 수준인바 준공후 대환대출까지 무리없이 진행될것으로 예상됩니다.




 

 

 





 

투자금보호

  • 부실채권 매각

    부실채권 매각

    연체 발생 시 대출 원금 이상 매각이 가능한 경우,
    제휴된 NPL 매입전문 회사에 채권을 매각히여
    매각대금을 투자자에게 상환합니다.

  • 부실채권 매각

    경매진행

    대출실행 전 설정한 근저당권부 질권을 원인으로
    경매신청을 하여 배당금을 수령하여
    대출금액을 회수합니다.

위치정보

사업장주소충청남도 서천군 장항읍 창선2리 192-2

원리금 상환일정

회차 원금 이자 세금 수수료 실입금액
1회차 0 165,616 45,540 10,000 110,076
2회차 0 160,274 44,070 10,000 106,204
3회차 0 165,616 45,540 10,000 110,076
4회차 0 160,274 44,070 10,000 106,204
5회차 10,000,000 165,616 45,540 10,000 110,076
합계 10,000,000 원 817,397 원 224,760 원 50,000 원 10,542,637 원

자주묻는 질


1. 최근 타 펀딩회사에서 진행한 서천지역 상품이 연체가 발생하고 있습니다.

-> A사와 B사의 서천지역 상품 연체를 저희 또한 확인 하였습니다.

- A사의 경우 지척에 위치한 빌라에서 공사에 따른 소음 진동 및 일조권 관련 민원으로 피켓시위를 하는 등의 문제로 공사가 지연된 건으로서, 저희 썬펀딩에서 진행중인 상품은 지척거리에 주거세대등이 없어 민원에 따른 공사지연 가능성은 낮습니다.

- B사의 경우 진입도로 채광방향 및 대지경계선 이격거리 등에 따른 준공허가가 지연되면서 나타난 연체로 확인 되었으며, 저희 썬펀딩에서 진행중인 상품은 기존 건축물이 있던 자리에 건축을 하는 건으로서 차후 측량등에 따른 문제 발생의 여지는 없을 것으로 판단됩니다.

 

2. 서천군의 꾸준한 인구감소 및 주택 수요 대비 과도한 공급등이 언급되던데 이로 인한 분양율이 걱정됩니다.

해당 상품은 분양이 아닌 압구정 신협과의 협의로 서천 신협지점에서 대환대출로 상환받는 구조이며, 대환금액 관련 사업지 인근 신협 및 새마을금고등을 방문하여 분양가 및 공사비 비례 적정수준으로 무리가 없을을 확인하였습니다. 분양과 관련하여서도 펀딩에 앞서 현장주변 부동산등의 방문조사시 신축 중소형 평수의 경우 고령층에서도 수요가 높아 공실률은 낮은것으로 확인되었습니다.

또한 서천군은 2015년 이후 인구늘리기에 대한 행정력을 집중하고 있으며 적극적인 투자에 따른 개발호재등(국립생태원, 국립해양생물자원관, 장항국가산업단지)으로 최근이슈인 군산GM의 철수 또한 서천군으로의 인구유입에 긍정적인 요인으로 작용할 것으로 예상됩니다.

 

※ 투자시 유의사항


* 썬펀딩은 원금과 수익률을 보장하지 않으며, 투자손실의 가능성이 있습니다. 

* 이자소득에 대한 세금을 원천징수 후 차감된 금액이 입금됩니다.

  (이자소득세율 : 이자소득세 25% + 주민세 2.5% = 27.5%) 

* 원금만기일시상환 상품으로 이자는 매월 대출실행일의 응당일에 지급되며 원금은 만기에 일시상환됩니다. ​ 

* 투자 전 반드시 투자설명서를 통하여 세부 내역 및 투자위험에 대하여 이해하시고 투자 결정하시기 바랍니다

* 투자 모집 마감일과 실제 대출 발생일은 약간의 차이가 있을 수 있습니다. 

* 펀딩이 마감 된 이후에는 투자를 취소하여 투자금을 환급 받을 수 없습니다. 

* 차주의 자금상황에 따라 조기에 상환될 수 있으며, 조기상환 시 이자는 일할계산되어 지급됩니다.

* 부동산담보채권 상품(SMF)과는 다르게 건축자금채권 상품(SPF)의 최소투자금액은 100,000원이니 이 점 양지해주시기 바랍니다.    

 

 

 

 

[ 스페셜 리워드 ]​​

 




 
 

 

 

 ※ 상품권은 만 원 단위로 지급되며, 상품권 지급 날짜는 대출실행 후 3영업일 이내 발송됩니다.

자세한 안내는 공지사항을 참조해주세요.